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토지 매매시 절세하는 방법

배디링 2020. 4. 30. 10:24

오늘은 토지의 양도소득세,
그 중에서도 특히 비사업용 토지의 양도소득세에 대해 말씀드려볼까합니다
일반적으로 토지투자자의 대부분은 비사업용 토지에 해당합니다
비사업용 토지의 정의 및 비사업용토지에 적용되는 양도소득세율,

비사업용토지의 장기보유에 따른 공제율에 대해 알아보겠습니다

비사업용 토지란?
비사업용 토지란, 나대지·부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고

재산증식수단의 성격으로 보유하고 있는 토지를 말합니다
정부는 부동산시장 안정을 목적으로 2005년 12월 31일 관계법령의 개정을 통해

비사업용 토지에 대한 과세율을 높였습니다

일반적인 양도소득세율에 비해 10%를 추가한 세율을 적용하여 중과세하고 있습니다. 반면, 비사업용 토지를 장기보유한 경우 특별공제율을 적용하여

과세의 합리성을 꾀하고 있습니다

비사업용 토지의 양도소득세율

2018년 기준 토지의 양도소득세율

위 표에서 보다시피, 2018년부터는 1억 5,000만원을 초과하는 토지에 대하여

인상된 세율이 적용되도록 세법이 개정되었고,

비사업용 토지에는 사업용 토지에 10%의 추가세율이 적용되어 중과세되고 있습니다
비사업용 토지의 경우, 중과세되는 양도소득세로 인해 지가가 오르더라도

실질적인 수익면에서 불리할 수 있습니다

토지보유 목적에 따른 세금의 차이가 크게 발생하기 때문에

비사업용 토지투자에 있어서는 절세에 대한 고려가 매우 중요한 요소입니다

토지의 장기보유특별공제

장기보유특별공제율은 위 표와 같습니다

비사업용 토지투자에 있어서는 다행히도 장기보유한 경우에 특별공제가 가능합니다

대부분의 투자자들이 적어도 3년 이내의 단기로 투자하는 경우는 드물며,

통상 3~5년 길게는 10년 이상을 보유하시기에

장기보유에 따른 특별공제 대상이 됩니다

따라서 비사업용토지에 대한 추가세율이 상쇄되어 절세효과를 누리실 수 있습니다

아쉬운 점은 2019년부터는 공제율이 다소 줄어들 예정입니다
따라서 토지의 매각을 고려하고 계신 분이라면,

향후 예상되는 지가상승률과 양도소득세 공제율의 감소분을 계산하여

전략적으로 매도타이밍을 잡으시는 것이 좋겠습니다


오늘은 단순 투자목적의 비사업용 토지투자를 하시는 분들을 위해

양도소득세와 장기보유특별공제에 대해 알아봤습니다
비사업용 토지에 투자하셨다고 하더라도 장기보유에 따른 특별공제가 가능하기에

양도세에 대한 부담을 너무 크게 느끼시지는 않아도 되겠습니다.

다만, 사업용 토지로 전환하여 보다 큰 절세효과를 누리신다면

실질적으로 더 큰 수익을 거두실 수 있습니다





전에 이 표를 기준으로


비사업용 토지 장기보유에 따른 양도세율을 짚어 드린바있는데
오늘은 비사업용 토지의 양도소득세 절세를 위한 방안을 살펴 보겠습니다

사업용 토지와 비사업용 토지의 양도세 차이


사업용과 비사업용의 차이가 어떻게 되는지
예시를 들어 보여 드리겠습니다

A씨는 2018년 9월 보유한 토지를 매도하고자 합니다
이 토지를 2008년 8월에 4억원에 매입한 토지의 2018년 현재 시세는 20억원이고,
필요경비가 1억원 정도 소요되었다고 하면, A토지의 양도차익은 15억원입니다

이 땅이 비사업용 토지라면 세율은 52%입니다
보유기간이 10년이므로 장기보유특별공제 30% 적용되어 4억5,000만원이 공제됩니다
여기에 기본공제 250만원을 제하면, 과세표준은 10억 4,750만원이 되고,
여기에 세율 52%에 대한 누진공제액 3,540만원을 차감하면

납부세금은 5억 930만원이 됩니다

반면, 이 땅이 사업용 토지라면42%의 세율이 적용됩니다
보유기간 10년에 따른 장기보유특별공제 30%가 적용되어 3억 원이 공제되고,
기본공제 250만원을 제하게 되어, 과세표준은 10억 4,750만원이 됩니다.
세율 42%에 대한 누진공제액 3,540만원을 차감하면

납부할 세금은 4억 455만원이 됩니다

 

두 경우의 납부세금 차이는 104,750,000원발생됩니다
1억원 정도의 차이라면 금액도 크지만 수익률과 직결이 되는 문제입니다
따라서 사업용 토지로 전환하는 것이 절세에 절대 유리겠죠

그렇다면 비사업용토지를

어떻게 사업용토지로 전환할 수 있는지에 대해서 알아보겠습니다

사업용 토지로 전환방법

가장 대표적인 비사업용 토지의 절세방법이 사업용 토지로의 전환입니다.
비사업용 토지란,

토지의 소유자가 일정기간 동안을 본래의 용도로 사용하지 않는 토지를 의미합니다
비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하기 위해서는
법에서 요구하는 사업용 토지의 인정요건을 충족시켜야 합니다

크게는 보유기간사용용도조건으로 나누어 볼 수 있습니다



첫째, 보유기간 요건


1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 (3가지 중 하나만 충족하면 됨)
1) 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간 동안 직접 사업에 사용
2) 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간 동안 직접 사업에 사용
3) 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용

2. 토지 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 (3가지 조건 모두 충족 필요)
1) 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용
2) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
3) 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용

3. 토지 소유기간이 3년 미만인 경우 (2가지 조건 모두 충족 필요)
1) 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
2) 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용

정리하자면,
1. 양도일 직전 5년 중 3년 이상 직접 사업사용하는 경우
2. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 직접 사업사용하는 경우
3. 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업사용하는 경우

위 기간은 '합산'하여 기간 요건을 충족하면 됩니다.


둘째, 용도에 따른 조건


1. 농지의 경우는 재촌·자경기간
1) 재촌 : 농지 소재지인 시,군,구 또는 맞닿은 시,군,구에 주소를 두거나,
농지 소재지에서 직선거리로 30km 이내에 주소를 두는 것을 말하며,
주소는 세대 전체가 실질적으로 이전하여야 하는 것이 원칙
2) 자경 : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력으로

경작하는 것을 말함.
대리농작이나 임대는 인정되지 않음
3) 소득 : 직장인 연봉 3,700만원 또는 사업소득 3,700만원 이상인 경우

그 해는 보유 기간에서 제외됨

농지의 경우 농지은행에 위탁을 통해 사업용 토지 요건을 갖추는 방법이 있으며,
8년 이상 재촌자경 요건을 갖춘 직계존속으로부터 상속받은 농지는

상속개시월에서 3년이 경과하기 전이라면 사업용토지로 분류됩니다
세대별 1,000㎡ 이내의 농지를

주말농장으로 사용하는 경우에는 자경 원칙이 적용되지 않습니다.


외에...
2. 임야의 경우 재촌기간
3. 목장용지의 경우에는 축산업을 영위하는 기간
4. 주택부속토지 주택 정착기간

법령상 더 상세한 요건들이 있지만

다 옮길 수는 없어 주요한 내용들 위주로 올려 드렸습니다
위의 사업용 토지 인정요건을 충족하면 사업용 토지에 대한 양도세율이 적용되어
절세 목적을 달성하고, 보다 수익성을 키울 수 있습니다

지금까지 사업용토지로의 전환 방법과 절세 효과에 대해 알아보았습니다
토지 투자를 하고자 하지만,
높은 세금이 두려워 망설이는 분들이 계실거고

땅을 물려받았지만 세금걱정때문에 잠 못이루시는분도 계실겁니다​
하지만, 1편과 2편을 통해 짚어드린 것처럼 토지투자에도 절세 방법은 있습니다

여기에는 업로드 할 수 없지만 일종의 "꼼수"도 있을 수 있겠죠


세금이 무섭긴해도 뭐 구더기 무서워서 장 못 담그겠습니까?​

다소간의 세금을 감안하더라도

토지란 수단이 워낙 수익성이 높기 때문에 메리트가 있는건 사실이니까요
게다가 사업용토지로의 전환 등 절세방법이 더해진다면 금상첨화겠죠

출처 : 행복재테크

http://cafe.daum.net/happy-tech


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